得房率得達(dá)到80%就已經(jīng)算是業(yè)界良心了，超過100%的得房率究竟是怎么做到了?實(shí)在讓我難以置信啊。”想要買房的陳先生最近看見鄭州某在售樓盤打出的超高得房率廣告，狠狠吃了一驚。
眾所周知，得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比，100%的得房率就相當(dāng)于“零公攤”。這是怎么做到的?
鄭州進(jìn)入“得房率100%”的時(shí)代
記者發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間，“100%得房率”頻繁進(jìn)入購房者視野。特別是在“第四代住宅”興起之后，鄭州地產(chǎn)行業(yè)不斷有項(xiàng)目宣布得房率“近100%”、“達(dá)100%”乃至“超100%”。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，“隨著行業(yè)內(nèi)卷加劇，未來得房率超100%或?qū)⒉辉偈浅?，而是成為?biāo)配。”
那么，這種得房率100%的戶型是如何做到的?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些得房率100%的戶型，幾乎都是以備案實(shí)用面積疊加“贈(zèng)送面積”得來。開發(fā)商根據(jù)不同的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，拓寬主陽臺(tái)、增加生活陽臺(tái)、增加室內(nèi)花園、陽臺(tái)外增加花池等等，最大限度地提高了房屋的套內(nèi)使用面積，拉高了得房率。
據(jù)一位資深新房中介表示，許多高得房率的戶型都是巧妙利用了大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，“我知道有南龍湖有一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃了第四代空中庭院房，戶戶自帶超大陽臺(tái)，贈(zèng)送面積大，得房率超高。”
而同樣的第四代空中庭院住宅，依靠著大陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，“甚至有項(xiàng)目的套內(nèi)贈(zèng)送面積高達(dá)40%。”該中介向記者透露。
某個(gè)規(guī)劃了第四代空中庭院房的樓盤，戶戶自帶超大陽臺(tái)
因?yàn)榭梢越o到客戶更多的“使用面積”，一些對(duì)外宣稱高得房率的樓盤也獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的去化率。
招商·林嶼境的銷售用座無虛席來形容他們開放首日的景象。開盤當(dāng)日，首推212套房源，成交187套，去化率高達(dá)88%。其中，四室兩廳兩衛(wèi)的143㎡戶型更是達(dá)到罕見的100%去化。據(jù)悉，該樓盤宣傳的項(xiàng)目綜合得房率約91%-112%。此外，記者此前調(diào)查過其他幾個(gè)宣傳超高得房率的樓盤開放情況，銷售亦用“現(xiàn)場(chǎng)火熱”來形容。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“贈(zèng)送面積”以及“高得房率”在拉客吸籌和促進(jìn)成交等方面所取得的巨大成功，實(shí)際與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公攤占比太多，導(dǎo)致商品房實(shí)用面積整體不高有很大關(guān)系。
按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》計(jì)算，一般7層以下的公攤大概在7-12%，7到15層的小高層公攤大概12-20%，16層及以上的高層公攤在20-30%。別墅合院一般在8%以下，公寓大概為30-45%。(無固定數(shù)據(jù)規(guī)范，只是約數(shù))
鄭州市場(chǎng)上情況也基本如此，高層、小高層公攤在20%及以上，洋房在10%左右，疊拼、合院、別墅在8%以內(nèi)。而同小區(qū)之間的房源，因?yàn)殡娞荨翘荨堑酪约懊總€(gè)樓層之間的戶型配置不同，出現(xiàn)不同的公攤面積及得房率也很正常。
記者注意到，在產(chǎn)品逐漸迭代的當(dāng)下，市場(chǎng)上有不少樓盤都看準(zhǔn)了用戶的購房需求，開始狂卷“得房率”。據(jù)悉，得益于其闊綽的陽臺(tái)和飄窗贈(zèng)送面積，越秀·天悅江灣建面約143㎡戶型實(shí)現(xiàn)綜合得房率約100%，購房者可擁有全部143平米的使用面積;而東方宇億萬林上院項(xiàng)目，則采用了第四代園林小高層設(shè)計(jì)，讓得房率達(dá)到了100%。
“樓市行情好的時(shí)候，房地產(chǎn)是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售方式上普遍表現(xiàn)得比較強(qiáng)勢(shì)。但在行情下行的時(shí)候，開發(fā)商則會(huì)想方設(shè)法‘卷產(chǎn)品’。”據(jù)中原地產(chǎn)的一名客戶經(jīng)理表示，就目前的市場(chǎng)形勢(shì)來看，對(duì)購房者還是比較有利的。
全國多地執(zhí)行新規(guī)，公攤面積快要消失了?
事實(shí)上，從2024年開始，全國多地都在推行樓市新規(guī)，各地的新盤紛紛在宣傳“100%得房率”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公攤面積的時(shí)代或許快要結(jié)束了。
據(jù)悉，“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于當(dāng)年處于房地產(chǎn)業(yè)起步階段，房產(chǎn)均為整棟出售，價(jià)格高昂。
為了方便售賣，李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，將公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分?jǐn)偅?ldquo;公攤”由此而來。
但近些年，隨著大眾逐漸關(guān)注到公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題，調(diào)整容積率計(jì)算方式、取消公攤面積的呼聲越來越高。
而不少城市已經(jīng)開始嘗試。早在2002年6月，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù);2023年安徽省合肥市在全市房地產(chǎn)工作的專題會(huì)議上明確指出，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià);而不久前，深圳修訂了《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，一些公共空間不再計(jì)入建筑面積;還有福州、長沙、佛山、惠州等在內(nèi)的城市已先后調(diào)整了計(jì)容方式，浙江地區(qū)不少城市則從不同角度出臺(tái)政策，比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等。
此類政策讓不少市民拍手稱贊，但也有部分市民擔(dān)心，公攤面積與“高得房率”是不是注定不能共存?取消公攤面積之后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲?配套公共設(shè)施的品質(zhì)如何保障?
“如果開發(fā)商可以通過其他方式提高得房率，在不額外增加公共攤派的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，給業(yè)主們帶來更好的居住體驗(yàn)，就能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。
而針對(duì)近期出現(xiàn)的取消“公攤面積”的聲音，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，這背后可能是對(duì)簡(jiǎn)化和標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)量方式、提升購房者體驗(yàn)的期待，“公攤面積的問題歷來是消費(fèi)者與開發(fā)商之間爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，簡(jiǎn)化計(jì)量方式有助于減少信息不對(duì)稱，提高市場(chǎng)效率和公平性。”
易居研究院研究副院長嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會(huì)把房?jī)r(jià)調(diào)高來填補(bǔ)“公攤面積”的費(fèi)用。
若想要真正利民，關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細(xì)公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價(jià)實(shí)、心里踏實(shí)。“但是這里面確實(shí)涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進(jìn)去，那總要有人來承擔(dān)這部分的費(fèi)用，需要多方面的從長計(jì)議。”